需要多少业主同意？最高法院明确老旧小区加装电梯表决权

老旧小区加装电梯，究竟如何表决？

近日，最高人民法院公布《对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复》，对此给出答案。

全文如下：

对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复

发布时间：2023-01-09 13:10:15

您提出的《关于明确老旧小区加装电梯表决权的建议》收悉。经商住房和城乡建设部，现答复如下：

老旧小区加装电梯，是党中央、国务院顺应我国老龄化趋势而作出的重大决策部署，是一项重要的民生工程，对改善包括老年人、残疾人在内的老旧小区居民居住条件具有重要意义。

近年来，在住房和城乡建设部具体指导下，全国各地完善工作机制和政策体系，积极推进加装电梯工作，取得积极成效。各地人民法院亦严格按照原《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民法典》（以下简称原《物权法》和《民法典》）规定，努力为老旧小区加装电梯提供有力司法服务和保障。人民法院坚持稳妥推进，对符合法律规定的业主的诉求依法予以支持，审结大量涉及加装电梯诉讼案件。同时要认识到，既有住宅加装电梯属于依法应当由业主共同决定的重大事项。对此，必须按照《民法典》等法律规定，充分发挥各地社区党组织的领导作用，开展党组织引领的多种形式基层协商，充分发挥基层党员及热心群众、专业技术人员作用，及时化解加装电梯过程中存在的矛盾分歧，运用法治思维解决居民达成共识难等重点难点问题，推动既有住宅加装电梯工作进入法治化轨道。

关于老旧小区加装电梯在表决权上的争议问题。实践中通常认为，建筑物加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴。

按照《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施这一业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

对这个问题，您认为按原《物权法》第76条规定，通常一个单元12户中有8户同意即可达到面积和人数三分之二同意的法定最低门槛，但如果一个单元中12户业主均参加，按照《民法典》规定至少需要9户同意，反而抬高了门槛。

应当认为，您的理解切中问题的关键，即在对业主共同决定事项进行表决时，参与表决人数和面积会对结果产生重大影响。当业主参与表决比例较低时，业主共同决定事项获得同意需要的业主人数和专有部分面积相对较少，反之在业主参与度较高，参与表决比例较高的情况下，业主共同决定事项获得同意需要的业主人数和专有面积则较多。具体来说，对于加装电梯事项，假如各业主专有部分面积均相同，如果只有三分之二业主参与表决，则只需二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件；但如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件。

表面上看，在所有业主均参与表决情况下，《民法典》上述规定的表决门槛相比原《物权法》有一定程度提高，但结合该条其他规定及实践中业主参与表决比例普遍较低的情况来看，《民法典》该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。

关于您建议对《民法典》第278条第2款出台司法解释，对表决范围大小和参与人数比例高低带来的解释歧义进行规范，并针对老旧小区加装电梯的最低门槛出具明确实施意见的问题。我们认为，实践中由于参与表决业主范围大小不同，按照《民法典》规定的表决程序，表决通过需要业主同意的人数确实有所变化。关于《民法典》该条规定在适用中是否需要解释以及如何解释的问题，我们将与立法部门及相关部门密切沟通、加强调研、认真研究，确保《民法典》该条规定正确实施，确保人民群众在老旧小区加装电梯这一民生事项上有更多幸福感、获得感。

感谢您对人民法院工作的关心和支持。

2022年7月28日

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